Z pozoru dwa takie same mieszkania mogą znacząco różnić się ceną – dlaczego? Ponieważ na ceny mieszkań wpływa szereg, różnorodnych czynników. Jakich? Zobacz, od czego zależą ceny mieszkań i dlaczego dwa lokale położone w tej samej okolicy, a nawet w tym samym budynku mogą mieć zupełnie różną cenę.
Ile kosztują mieszkania w Polsce?
Indeks cen mieszkań w Polsce stale rośnie i w ostatnich odczytach bije kolejne rekordy. W minionym roku lokale mieszkalne zdrożały o ponad 16%, a obecne aktualnie w sprzedaży mieszkania jasno pokazują, że nie jest to koniec wzrostu cen. Chcąc je poznać, zazwyczaj sprawdzamy średnią za metr kwadratowy. Ta w dużych wojewódzkich miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk przekroczyła już pułap 1500 zł. Niewiele mniej trzeba zapłacić za mieszkanie w Poznaniu, Rzeszowie czy Białymstoku. Średnia dla pozostałych miast wojewódzkich to 7000-8000 zł za m2.
Te rozbieżności jasno wskazują, że w przypadku nieruchomości nie obowiązuje jedna cena. Głębsza analiza wskazuje, że na różnice w cenie wpływa nie tylko miasto czy województwo.
Co wpływa na cenę mieszkania?
Determinującym czynnikiem w przypadku cen nieruchomości jest to czy pochodzą z rynku pierwotnego czy wtórnego. Droższe są te pierwsze, czyli nowe mieszkania lub domy kupowane od dewelopera. Zakup mieszkania z rynku wtórnego zwykle oznacza oszczędności rzędu 10-30%. W przypadku nieruchomości z drugiej ręki na cenę głównie wpływa jej stan. Im on jest lepszy, tym koszty zakupu wzrastają. Najwięcej trzeba zapłacić za mieszkania, które są od razu gotowe do zamieszkania lub też wymagają jedynie drobnego odświeżenia. O wiele tańsze są lokale do generalnego remontu.
Jakie są najważniejsze parametry wpływające na cenę mieszkania?
Jednym z pierwszych czynników wpływających na ceny mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu czy każdym innym mieście jest lokalizacja.
Najdroższe są mieszkania w dużych miastach wojewódzkich. Rekordy bije Warszawa, jednak niewiele mniej trzeba zapłacić w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu. W tych miastach lokalizacja lokalizacji jednak nie równa. Tymi najbardziej pożądanymi są osiedla willowe, w pobliżu rozbudowanej infrastruktury i terenów zielonych oraz centrum miast. Na koszt zakupu wpływ mają też tzw. miękkie wskaźniki jak np. wizerunek dzielnicy czy osiedla, czy sąsiedztwo ważnych instytucji, chociażby uniwersytetów. Zależność jest tu prosta: im bardziej prestiżowa, jest lokalizacja, tym cena mieszkania idzie w górę – i odwrotnie.
W małych miastach i miasteczkach jest podobnie. Jednak tu nawet w luksusowych lokalizacjach ceny są niższe niż w dużych miastach.
Metraż
O cenach mieszkania nie można też mówić bez wspomnienia o metrażu. Przyjmuje się, że to on głównie decyduje o cenie. Im on jest większy, tym cena wyższa. Praktyka pokazuje jednak, że często cenowo wygrywają lokale nieco mniejsze, ale lepiej zaprojektowane i bardziej ergonomiczne. Rynek nieruchomości Wrocław czy Warszawa jasno wskazuje, że w przeliczeniu za m2 najwięcej trzeba zapłacić za dwupokojowe mieszkanie.
Stan, układ, wysokość mieszkania i standard budynku
Istotnym czynnikiem wpływającym na cenę mieszkania jest też stan mieszkania i budynku, w którym się on znajduje. Mieszkania wykończone pod klucz czy wyremontowane są droższe niż te do samodzielnego wykończenia, czy wymagające renowacji. Bardziej wartościowe są też lokale o funkcjonalnym i ergonomicznym układzie, o wysokości powyżej 2,7 m, usytuowane na 1-3 piętrze oraz o korzystnym układzie względem stron świata.
Spore znaczenie przy wycenie ma również standard budynku. Jeśli znajduje się w nim cichobieżna winda, parking podziemny, lokale handlowo-usługowe, skwer, wybieg dla psów itd. to uznawany jest on za atrakcyjniejszy i bardziej wartościowy. Tak też postrzegany jest budynek położony na zamkniętym osiedlu, z całodobową ochroną, monitoringiem, portierem, siłownią. Musisz też wiedzieć, że cena zależy od samego typu budynku. Blok z wielkiej płyty jest tańszy niż nowoczesny apartamentowiec, wyremontowana kamienica czy jednorodzinny dom na przedmieściach.
Prognoza rozwoju dzielnicy
Na cenę mieszkań mogą też wpływać plany i prognozy rozwoju dzielnic. Przewidziane inwestycje miejskie, rozwój infrastruktur czy zmiany, które mają zajść w otoczeniu, podnoszą wartość nieruchomości. Rewitalizacja dzielnicy może też sprawiać, że nastanie moda na nabywanie mieszkań w niej. Tak stało się, chociażby w przypadku dzielnicy Nowy Port czy Letnica w Gdańsku, które jeszcze do niedawna owiane były złą sławą, a dziś są jednymi z najpopularniejszych w Trójmieście.
Ten sam budynek, różne ceny – z czego to wynika?
Analizując oferty nieruchomości Wrocław, szybko zauważysz, że nawet z pozoru identyczne mieszkania, położone w tym samym budynku mają różne ceny. Jest to wynikiem takich czynników jak piętro, ekspozycja okien, widok z nich. Mieszkania położone na parterze lub na najwyższych kondygnacjach, a także z oknami wychodzącymi na głośny plac zabaw, wejście czy wiatę śmietnikową mają niższe ceny, niż te na 1-3 piętrze, z przynależnym tarasem lub ogródkiem, komórką lokatorską czy przypisanym miejscem parkingowym.
Omawiając czynniki wpływające na ceny nieruchomości, nie możemy zapomnieć o popycie i podaży. Kiedy popyt przewyższa podaż, ceny mogą wzrosnąć, a odwrotnie – nadmierna podaż może obniżyć ceny. Trendy demograficzne, migracje ludności czy trendy rynkowe mają bezpośredni wpływ na te czynniki.