Jak sprzedać dom lub mieszkanie? Najlepiej szybko i w dobrej cenie! Ta żartobliwa porada nie wyczerpuje jednak odpowiedzi na zadane pytanie. Sprzedaż nieruchomości lub też ziemi jest bowiem procesem wymagającym wielu formalności. Tych musi dopełnić zarówno kupujący, jak i sprzedający. W gestii tego drugiego należy przede wszystkim zgromadzenie odpowiednich dokumentów, które przyspieszą cały proces. Jakie one są i gdzie je zdobyć?
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości?
Bez względu na to, jaką nieruchomość chcesz sprzedać, będziesz potrzebował jej księgę wieczystą oraz akt własności.
Ten pierwszy dokument dostarcza przede wszystkim informacji o nieruchomości. Związane są one np. z hipoteką, służebnością, ograniczeniem użytkowania, a także potwierdzeniem prawa sprzedającego do niej. Księga wieczysta pozwoli sprawdzić nabywcy, jaki jest dokładnie stan prawny nieruchomości i poznać ewentualne ryzyka związane z jej zakupem. Obecnie z księgą wieczystą nieruchomości można zapoznać się online, poprzez rządowy portal Elektroniczne Księgi Wieczyste. Aby odszukać tą danej nieruchomości, należy znać jej numer. Oznacza to, że kupujący może ją sprawdzić we własnym zakresie, a notariusz samodzielnie wygenerować jej odpis. Jest to znacznie łatwiejsze dla sprzedającego, bowiem nie musi on wyciągać odpisu księgi z sądu rejonowego z wydziału Ksiąg Wieczystych.
Jako sprzedający musisz natomiast dos„tarczyć akt notarialny, czyli tytuł własności do nieruchomości. Potwierdza on, w jaki sposób stałeś się właścicielem lokalu. W przypadku, gdy sprzedajesz dom lub mieszkanie, którego jesteś pierwszym właścicielem, to wraz z aktem do notariusza musisz dostarczyć też umowę deweloperską zawartą przy kupnie. Pamiętaj też, że nie zawsze aktem własności jest akt notarialny, może nim być również:
- w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera będzie to akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- w przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego będzie to akt notarialny sprzedaży,
- w przypadku uzyskania własności do nieruchomości w drodze darowizny – umowa darowizny w formie aktu notarialnego;
- postanowienie spadkowe;
- akt poświadczenia dziedziczenia.
Jakie jeszcze dokumenty są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?
Akt własności i księga wieczysta to jeszcze nie komplet dokumentacji potrzebnej przy sprzedaży. Do jej sfinalizowania konieczne są też dokumenty potwierdzające stan prawny, techniczny i finansowy nieruchomości. Pamiętaj, że brak któregoś z wymienionych przez nas dokumentów może opóźnić, a nawet uniemożliwić sprzedaż.
Dokumenty finansowe nieruchomości
Jeśli sprzedajesz nieruchomość zakupioną na kredyt lub w inny sposób obciążoną finansowo, to przed transakcją razem z wierzycielem musisz ustalić sposób spłaty zadurzenia. W przypadku hipoteki najczęstszym rozwiązaniem jest opłacenie długu przez kupującego i wypłata nadwyżki sprzedającemu. Innym popularnym rozwiązaniem jest deklaracja sprzedającego o spłacie po otrzymaniu środków od kupującego. Taka deklaracja jest zapisywana w akcie notarialnym i jej niedotrzymanie wiąże się z konsekwencjami prawnymi.
Dokumenty związane z budynkiem
Przy sprzedaży ważne będą też dokumenty związane z samym budynkiem np. pozwolenie na użytkowanie lub budowę. Mają one potwierdzić, że nieruchomość powstała zgodnie z przepisami budowlanymi. Sprzedając dom, przygotuj np. dziennik budowy i plany budowy. Do listy dopisz też wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Pozwolą one zapoznać się nabywcy z kształtem, wielkością i lokalizacją nieruchomości w kontekście innych działek i już istniejącej infrastruktury. Przydatnym dokumentem będzie też plan zagospodarowania przestrzennego.
Zaświadczenie o zameldowaniu
Sprzedając lokal mieszkalny – dom lub mieszkanie – musisz przedstawić aktualne zaświadczenie o braku zameldowania osób w nieruchomości. Jeśli ktoś jest w niej zameldowany, to obowiązkiem sprzedającego jest wymeldowanie. Aby to zrobić, musisz się udać do właściwego referatu w Urzędzie Miasta. Szybciej będzie jednak zrobić to przez stronę EPUAP. Osobiście lub przez Internet możesz też złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia. Zazwyczaj czeka się na niego ok. 7 dni. Jego wydanie jest płatne – obowiązuje tu opłata skarbowa w wysokości 17 złotych.
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach
Kolejne zaświadczenie, które musi przedstawić sprzedający nieruchomość to te o niezaleganiu z tytułu czynszu i w opłatach administracyjnych. Wydaje je wspólnota lub spółdzielnia, do której należy lokal mieszkalny. Zazwyczaj można je uzyskać od ręki. Ma ono potwierdzić, że nieruchomość nie jest zadłużona i na kupującego nie przejdą żadne obciążenia finansowe.
Świadectwo energetyczne
Od 23 kwietnia 2023 roku do listy dokumentów potrzebnych do sprzedaży nieruchomości, dołączył kolejny. Jest nim świadectwo energetyczne. Jego uzyskanie wiąże się z koniecznością współpracy ze specjalistą posiadającym odpowiednie uprawnienia. Jego zadaniem będzie oszacowanie zapotrzebowania lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, podgrzania ciepłej wody, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.
Świadectwo otrzymuje się w formie papierowej lub elektronicznej. Jego cena zależy od wielu czynników i waha się między 300 a 1000 złotych. Brak świadectwa musi zostać odnotowany u notariusza, a strona sprzedająca może spodziewać się kary finansowej za niewywiązanie się z tego obowiązku.